建德要债公司讲解债权人撤销权诉讼的分析

案情简要：

2023年1月，李某向张某借款100万元，约定借款期限1年，月利率1%，借款到期后一次性还本付息。借款期限届满后，张某要求李某还款，李某告知张某两个月后一次性付清本息，张某同意。在此期间，李某将其名下市场价值为150万元的房屋以120万元的价格出售给其外祖父王某，双方签订书面房屋买卖合同，合同约定每年支付购房款2万元，直至付清为止。还款期限届至后，李某无力偿还借款，张某向法院提起债权人撤销权诉讼，请求撤销李某出售房屋的行为。李某辩称其所售房屋价格合理，并未低于市场价的70%，故不存在侵害债权人利益的行为。

请问：李某的行为是否构成以不合理交易行为损害债权人利益？

律师解析：

判断债务人实施的交易行为是否系不合理交易行为，关键在于债务人的行为是否有害于债权，即债务人的行为导致其资产能力减少，进而无法满足清偿债权的要求，给债权造成了实质性损害。具体而言，债务人的不合理交易行为包括放弃到期债权，无偿转让财产，以不合理的价格低价转让财产或以不合理的价格高价受让财产导致其财产减少，为他人债务提供担保。

就本案而言，李某向张某借款100万元期满后，李某与张某协商借款展期，张某同意借款展期后李某在此期间将其150万元的房屋以120万元的价格转让给其外祖父王某。判断李某的转让行为是否构成不合理交易行为，应以相同行业、地域中的“一般经营者”为基准，通过日常生活经验法则来进行判断，排除个体的差异认知，综合认定其交易是否存在不合理之处。首先，根据房屋交易价格看，李某转让财产的行为虽然约定了转让对价且约定的价格不低于市场价格的70%，但李某所售房屋的买受人为其外祖父王某，基于交易双方存在亲属关系，即使买卖双方交易价格高于市场价格或指导价格的百分之七十，仍存在诈害债权人张某债权的可能性。其次，根据购房款支付方式及付款时间看，王某每年仅需支付2万元购房款，则购房款全部付清需要60年时间；而日常不动产交易中，不动产因其价值较大，在市场交易中出卖人会通常要求买受人在短时间内支付价款，出卖人与买受人约定分长期、多次支付购房款的情形极不常见。再次，以一个理性、谨慎受领人的角度看待李某转让其房屋的行为，则知晓或者应当知晓其交易行为的不合理性，李某的外祖父王某作为完全民事行为能力人，其在明知案涉房屋转让价格及付款期限均存在不合理情形的情况下，仍与李某订立房屋买卖合同，由此即可推定受让人王某主观存在恶意。李某将房屋低价转让且恶意延长付款期限的行为明显对债权人张某的债权造成实质性损害，张某依法有权撤销李某与其外祖父王某之间的房屋买卖合同。

在审判实践中，需注意以下两种特殊情况：

一、在债务人与相对人交易价格不低于市场价格或指导价格的百分之七十、不高于市场价格或指导价格的百分之三十的情况下，判断债务人是否存在不合理交易行为，具体应根据交易类型、交易标的额、交易当事人的关系认定是否属于不合理交易价格，不能仅凭交易价格未高于法定上限或未低于法定下限即排除有诈害债权的可能。

二、部分债务人会将其不足以清偿债务的不动产低价对外出租。在此种情形下，债务人的财产貌似不存在直接减少，但实则债务人的财产在不当减少。因在债务人的房屋拍卖、变价过程中，根据“买卖不破租赁”的原理，债务人的此种行为显著影响该财产的变价过程，对债权人的利益必然产生巨大影响，故此种情形下，债权人依然享有撤销权。

相关法条

《中华人民共和国民法典》

第五百三十九条　债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

《最高人民法院民法典合同编通则司法解释理解与适用》

第四十二条 对于民法典第五百三十九条规定的“明显不合理”的低价或者高价，人民法院应当按照交易当地一般经营者的判断，并参考交易时交易地的市场交易价或者物价部门指导价予以认定。

转让价格未达到交易时交易地的市场交易价或者指导价百分之七十的，一般可以认定为“明显不合理的低价”；受让价格高于交易时交易地的市场交易价或者指导价百分之三十的，一般可以认定为“明显不合理的高价”。

债务人与相对人存在亲属关系、关联关系的，不受前款规定的百分之七十、百分之三十的限制。

第四十三条 债务人以明显不合理的价格，实施互易财产、以物抵债、出租或者承租财产、知识产权许可使用等行为，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形，债权人请求撤销债务人的行为的，人民法院应当依据民法典第五百三十九条的规定予以支持。